الشراء والإيجار
إيجار الأراضي
ينظم قانون تداول عقود إيجار الأراضي كيفية وموعد الإبلاغ عن عقود إيجار الأراضي إلى السلطة المختصة، وكذلك الإجراءات التي يمكن للسلطة اتخاذها (وقد يؤدي ذلك إلى تقديم اعتراضات في بعض الحالات). تتولى الدائرة المتخصصة في شؤون الزراعة تنفيذ المهام المنصوص عليها في قانون تداول عقود إيجار الأراضي (LPachtVG) في مقاطعة فولدا.
يخضع لنطاق تطبيق هذا القانون جميع عقود إيجار الأراضي المبرمة حديثًا وفقًا للمادة 585 من القانون المدني الألماني (BGB)، وكذلك التعديلات التي تطرأ على موضوع الإيجار ومدة الإيجار والالتزامات التعاقدية في عقود إيجار الأراضي القائمة. ويُستثنى من ذلك، وفقًا للمادة 3 من قانون عقود إيجار الأراضي (LPachtVG)، عقود إيجار الأراضي المبرمة بين أفراد معينين من العائلة، وكذلك عقود إيجار الأراضي التي أُبرمت في إطار إجراء إداري.
يتم تنظيم نشر عقود إيجار الأراضي على النحو التالي:
- يجب على المؤجر، دون المساس بأحكام المادة 3 من قانون إيجار الأراضي (LPachtVG)، الإبلاغ عن إبرام عقد إيجار أرض (>1 هكتار) إلى السلطة المختصة، إما عن طريق تقديم العقد أو، في حالة إبرام عقد شفهي، عن طريق الإبلاغ بمضمونه. وينطبق الأمر نفسه على التعديلات المتفق عليها في الأحكام الواردة في عقد إيجار الأراضي الخاضع لوجوب الإخطار، والمتعلقة بموضوع الإيجار ومدة الإيجار والالتزامات التعاقدية، ما لم يتم التوصل إلى التعديل عن طريق التسوية أمام المحكمة أو أمام هيئة وساطة مهنية معنية بشؤون الإيجار. ويحق للمستأجر أيضًا الإبلاغ وفقًا للجملتين الأولى والثانية.
- يجب الإبلاغ عن إبرام عقد إيجار الأراضي وتعديل العقد في غضون شهر واحد من تاريخ الاتفاق عليهما.
يجب على المؤجر أو المستأجر الإبلاغ عن عقود الإيجار الجديدة أو التعديلات التي تُجرى عليها إلى مكتب الزراعة في غضون شهر واحد.
الأساس القانوني
في المادة 2 من قانون الإبلاغ عن عقود إيجار الأراضي والاعتراض عليها (قانون معاملات إيجار الأراضي – LPachtVG) المؤرخ 8 نوفمبر 1985 (BGBI. I ص. 2075)، الذي عُدّل آخر مرة بموجب المادة 15 من القانون الصادر بتاريخ 13 أبريل 2006 (BGBI. I ص 855)، والتي تم تعديلها مؤخرًا بموجب المادة 15 من القانون الصادر في 13 أبريل 2006، تنظم الإبلاغ عن عقود إيجار الأراضي بالاقتران مع لائحة هيسن التنفيذية لقانون تداول عقود إيجار الأراضي الصادرة في 21 فبراير 1989 (GVBI. I ص 92).
مزايا الإعلان عن عقود إيجار الأراضي
يُعد الإبلاغ عن عقود الإيجار المبرمة أمرًا قانونيًا إلزاميًا بموجب قانون تداول عقود إيجار الأراضي (انظر أعلاه). ويمكن فرض إجراءات تأديبية في حالة عدم الإبلاغ. وبغض النظر عن ذلك، فإن إبرام عقد إيجار مكتوب مصحوبًا بالإبلاغ إلى المقاطعة المختصة يوفر بعض المزايا، مثل:
- الاستقرار القانوني، وبالتالي تجنب النزاعات مثل:
- في حالة فقدان علامات الحدود خلال فترة الإيجار،
- في حالة تحويل الأراضي الزراعية إلى مراعي،
- عند تحويل المراعي إلى أراضٍ زراعية،
- إذا كانت لديكم أي أسئلة بشأن صيانة أسوار المراعي وأكواخ المراعي،
- في حالة وجود أسئلة تتعلق بالحق في المطالبة بالمدفوعات بعد انتهاء عقد الإيجار.
- فيما يتعلق بإجراءات الدعم، يمكن استخدام عقد الإيجار المعروض لإثبات حق الاستخدام أمام الجهة المانحة.
معاملات العقارات
ينظم قانون التدابير الرامية إلى تحسين الهيكل الزراعي وحماية المزارع والمشاتل إجراءات الترخيص الخاصة بعمليات البيع القانونية للأراضي الزراعية والغابات.
ينصب التركيز في إجراءات الترخيص على ممارسة حق الشفعة بموجب قانون التوطين. ويُمنح حق الشراء الأول في هذه الحالة للمؤسسات الزراعية والغابية ذات القدرة على الأداء، مقابل غير المزارعين. وفي حالة عدم الحاجة إلى ترخيص، يتم إصدار شهادة عدم ممانعة بناءً على الطلب. ويحتاج مكتب السجل العقاري إلى هذا المستند لتسجيل تغيير الملكية.
في ولاية هيسن، تخضع جميع عمليات التنازل القانونية (مثل عقود البيع، وعقود التسليم، وعقود الهبة، وعقود المقايضة، وما إلى ذلك) للأراضي الزراعية والغابات التي تزيد مساحتها عن 0.2499 هكتار، لموافقة وفقًا للمادة 2 من قانون تداول العقارات.
بالنسبة للمساحات التي تبلغ 0,50 هكتار أو أكثر، يجوز، وفقًا لقانون الاستيطان الإمبراطوري، ممارسة حق الشراء الأول من قبل سلطة الاستيطان، إذا استدعت الحالة ذلك.
سلطات الترخيص هي السلطات الزراعية في المقاطعات، وبالتالي فإن «الدائرة المتخصصة في الزراعة» هي سلطة الترخيص في مقاطعة فولدا. وتعتبر رئاسة الحكومة الإقليمية في كاسل الجهة الإشرافية على سلطة الترخيص.