Купівля та оренда

Закон про оренду землі регулює, як і коли необхідно повідомляти про договори оренди землі до компетентного органу, а також які заходи може вжити цей орган (у разі необхідності можуть бути висунуті зауваження). Спеціалізована служба з питань сільського господарства виконує завдання відповідно до Закону про оренду землі (LPachtVG) у районі Фульда.

Сфера застосування цього закону поширюється на всі новоукладені договори оренди землі відповідно до § 585 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), а також на зміни об’єкта оренди, строку оренди та договірних зобов’язань у діючих договорах оренди землі. Згідно зі ст. 3 Закону про оренду землі (LPachtVG) виняток становлять договори оренди землі між певними членами однієї сім’ї та договори оренди землі, укладені в рамках адміністративної процедури.

Оприлюднення договорів оренди землі регулюється таким чином:

1. Незважаючи на положення § 3 Закону про оренду земельних ділянок (LPachtVG), орендодавець зобов’язаний повідомити відповідний орган про укладення договору оренди земельної ділянки (площею понад 1 га) шляхом подання договору або, у разі укладення усної угоди, шляхом повідомлення його змісту. Те саме стосується узгоджених змін до положень договору оренди землі, що підлягають повідомленню, щодо об’єкта оренди, строку оренди та договірних зобов’язань, за умови, що така зміна не була досягнута шляхом укладення мирової угоди в суді або в професійній арбітражній комісії з питань оренди. Право на повідомлення, передбачене у реченнях 1 та 2, має також орендар.
2. Про укладення договору оренди землі та внесення змін до договору слід повідомити протягом одного місяця після їх узгодження.

Про укладення нових договорів оренди або внесення змін до них орендодавець або орендар повинні повідомити Управління сільського господарства протягом одного місяця.

Правова основа

У § 2 Закону про повідомлення та оскарження договорів оренди землі (Закон про обіг договорів оренди землі — LPachtVG) від 8 листопада 1985 року (BGBI. I, с. 2075), з останніми змінами, внесеними статтею 15 Закону від 13 квітня 2006 року (BGBI. I, с. 855), у поєднанні з Гессенським виконавчим розпорядженням щодо Закону про оренду земельних ділянок від 21 лютого 1989 року (GVBI. I, с. 92) регулюється порядок повідомлення про договори оренди земельних ділянок.

 Переваги розміщення оголошень про договори оренди землі

Відповідно до Закону про оренду сільськогосподарських угідь (див. вище) повідомлення про укладені договори оренди є обов’язковим згідно із законом. Невиконання вимоги щодо подання повідомлення може призвести до застосування адміністративних заходів. Незважаючи на це, укладення письмового договору оренди разом із поданням повідомлення до відповідної районної адміністрації надає низку переваг, таких як, наприклад:

• Правова визначеність і, як наслідок, запобігання спорам, таким як, наприклад:
• у разі втрати межових каменів протягом терміну оренди,
• у разі перепрофілювання орних земель на пасовища,
• під час перетворення пасовищ на орні землі,
• якщо у вас виникнуть питання щодо обслуговування пасовищних огорож та пасовищних хатин,
• щодо питань, пов’язаних із правом на платіжні вимоги після закінчення терміну оренди.
• У разі заходів з надання фінансової підтримки зазначений договір оренди може слугувати підтвердженням права користування перед органом, що надає дотацію.

Закон «Про заходи щодо вдосконалення аграрної структури та забезпечення діяльності сільськогосподарських і лісогосподарських підприємств» регулює процедуру отримання дозволу на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського та лісогосподарського призначення в рамках правочинів.

Основним аспектом процедури отримання дозволу є реалізація права першочергового викупу відповідно до законодавства про поселення. Право першочергового викупу в цьому випадку надається платоспроможним сільськогосподарським та лісогосподарським підприємствам на противагу особам, які не займаються сільським господарством. Якщо дозвіл не потрібний, за заявою видається довідка про відсутність заперечень. Цей документ необхідний земельному кадастру для реєстрації зміни власника.

У Гессені всі правові угоди щодо відчуження (наприклад, договори купівлі-продажу, договори передачі, договори дарування, договори обміну тощо) сільськогосподарських та лісогосподарських земельних ділянок площею понад 0,2499 га підлягають затвердженню відповідно до § 2 Закону про обіг нерухомого майна.

Щодо ділянок площею від 0,50 га, відповідно до Закону про поселення Рейху, у разі необхідності може бути реалізовано право першочергового викупу, що належить органу з питань поселення.

Органами, що видають дозволи, є органи сільського господарства округів, а в окрузі Фульда — спеціалізована служба з питань сільського господарства. Управління у Касселі є вищим органом щодо органу, що видає дозволи.