البناء

يعتمد تصنيف الحالة ضمن الإجراء المعني على عوامل مختلفة، مثل:

• طبيعة وحجم مشروع البناء
• الاستخدام المقصود
• الموقع في الأماكن الداخلية أو الخارجية
• الموقع ضمن نطاق خطة التخطيط العمراني
• الالتزام بمسافات التباعد وما إلى ذلك

تقوم هيئة الإشراف على البناء، في إطار الإجراء المعني، بالتحقق مما إذا كانت هناك أي شواغل تتعلق بالقانون العام تعترض طريق المشروع. ولا يجوز البدء في البناء إلا بعد الحصول على الترخيص المطلوب أو عند استيفاء شروط الإعفاء من الترخيص.

بشكل عام، يتم التمييز بين الإجراءات التالية:

• مشاريع البناء التي لا تتطلب ترخيصًا
• إجراءات الإعفاء
• إجراءات مبسطة للحصول على رخصة البناء

• إجراءات الحصول على رخصة البناء

تستقبل مقاطعة فولدا طلبات الحصول على تراخيص البناء، والاستثناءات/الإعفاءات، والاستفسارات المسبقة بشأن البناء، وإجراءات الإعفاء، حصريًّا عبر البوابة الإلكترونية للبناء في هيسن. وبالتالي، فإن الإجراءات بأكملها، بدءًا من تقديم الطلب ومرورًا بإصدار القرار وصولاً إلى مراقبة البناء، تتم بشكل رقمي بالكامل.

توفر لك الإجراءات الرقمية المزايا التالية:

• لا يتطلب الطلب أي مستندات ورقية أو توقيعات، مما يوفر عليك عناء طباعة مستندات الطلب ورسومات البناء ذات الأحجام الكبيرة.
• تتم عملية تقديم الطلب بسهولة وبطريقة تسترشد بالمستخدم خلال مراحل الإجراءات. ويمكن لمُعدّ المشروع ومالك العقار معالجة طلب البناء بشكل منفصل عبر بوابة البناء، وتحميل المستندات، وتقديم تأكيدهما الرقمي.
• سيتم تقصير مدة معالجة الطلبات. ونظرًا لأن المعالجة تتم بالكامل رقميًّا، فإن ذلك يزيل جميع التأخيرات الناجمة عن تدخل الجهات الخارجية. علاوة على ذلك، يتم تسليم الرسائل والقرارات رقميًّا عبر بوابة البناء في نفس اليوم.

في حال ظهور أي استفسارات فنية تتعلق ببوابة البناء أو عملية تقديم الطلبات الرقمية، يرجى توجيهها إلى فريق الدعم التابع لبوابة البناء في هيسن، مع ذكر رقم طلبكم:
البريد الإلكتروني:
support-digitalisierung@ekom21.deTelefon: 0641 9830 3744

كما يوفر بوابة البناء دليلاً يشرح بالتفصيل إجراءات التسجيل وتقديم الطلبات.

للاستفسارات الفنية المتعلقة بمشروع البناء الخاص بكم، يرجى التواصل مباشرةً، كالمعتاد، مع هيئة الإشراف على البناء في المقاطعة.

نصائح حول تقديم الطلب

• مالكو العقار من عدة أشخاص
  : في إطار تقديم طلبات البناء الرقمية للمشاريع التي يتألف فيها مالكو العقار من عدة أشخاص، يتعين عادةً تعيين شخص واحد يتولى الوفاء بواجبات مالكي العقار. لذلك، يجب في نموذج إدخال بيانات الجهة المالكة الإشارة إلى الشخص الذي يتولى هذه الالتزامات. ويمكن إضافة جهات مالكة أخرى في الصفحة التالية.

• إدخال البيانات الصحيحة لمُعدّ
  المشروع: يجب على مكاتب التخطيط، عند إدخال بيانات مُعدّ المشروع، الحرص بشكل صريح على إدخال البيانات الصحيحة في نموذج إدخال بيانات مُعدّ المشروع. وغالبًا ما يتم إدخال البيانات هناك من قبل موظفي المكتب الذين لا يملكون صلاحية تقديم طلبات البناء، وهذا غير صحيح من الناحية القانونية. يجب أن يتم التوقيع على طلب البناء إلكترونيًا من قبل شخص يملك الصلاحية المناسبة لتقديم طلبات البناء.

• دعوة
  المالك: يعمل مصمم المشروع والمالك معًا على إعداد طلب الترخيص الرقمي. ولذلك، يتعين على مصمم المشروع دعوة المالك لتقديم الطلب الرقمي. ولا يمكن لمُعد التصميم تقديم تأكيده إلا بعد أن يقدم مالك العقار التأكيد الرقمي. يمكنكم الاطلاع على إرشادات تفصيلية في دليل بوابة البناء.

• إرسال الطلب: يجب على كل من مصمم
  المشروع ومالك العقار «التأكيد» على الطلب رقميًّا. وبعد تأكيد الطلب، يجب «إرساله» من قِبل مصمم المشروع أو مالك العقار. ولا يتم استلام الطلب لدى هيئة الإشراف على البناء إلا بعد إرساله. وستتلقون بعد ذلك إقرارًا فنيًّا باستلام الطلب.

• نماذج الطلبات
  : لا يلزم ملء نموذج الطلب يدويًّا وتحميله. يتم تسجيل البيانات رقميًّا. التوقيعات غير مطلوبة، أو يتم استبدالها رقميًّا بتأكيد من مُعدّ المسودة ومالك المشروع.

• الرسومات الإنشائية
  : لا يلزم التوقيع على الرسومات الإنشائية. ويكفي إنشاء الرسومات الإنشائية كملف PDF من برنامج الرسم وتحميلها. ويضمن التأكيد على بوابة البناء أن صاحب المشروع قد اطلع على الرسومات الإنشائية.

• رخصة البناء
  : يتم توفير رخصة البناء رقميًّا حصريًّا. ولا يتم تسليم أي رخصة بناء في شكل ورقي. وتعتبر الرخصة التي يتم تسليمها عبر بوابة البناء في هيسن قد تم تسليمها بشكل قانوني.

يمكن، من خلال الاستفسار المسبق بشأن البناء، توضيح بعض المسائل قبل تقديم طلب بناء شامل. ويجب صياغة هذه المسائل في إطار الاستفسار المسبق بشأن البناء بأكبر قدر ممكن من الدقة والتحديد. ويمكن أن يشمل موضوع الاستفسار المسبق بشأن البناء جميع المسائل التي يتم فحصها في إجراءات الحصول على ترخيص البناء.

تُعفى بعض الأعمال الصغيرة والأقل أهمية جزئيًا من شرط الحصول على ترخيص. وقد تم تحديد المشاريع الإنشائية التي تنطبق عليها هذه الاستثناءات بشكل نهائي في قائمة واردة في قانون البناء بولاية هيسن. ومن بين هذه المشاريع، على سبيل المثال:

• أكواخ الحدائق التي لا تحتوي على غرف جلوس، بحد أقصى 30 مترًا مكعبًا من الحجم
• مرائب بمساحة أرضية تصل إلى 50 مترًا مربعًا
• حدائق شتوية بمساحة أرضية تصل إلى 30 مترًا مربعًا

كما يتضمن الدليل مشاريع يخضع فيها الإعفاء من شرط الحصول على ترخيص لشروط معينة، لأنها لا تحتاج إلى مراجعة إلا في حالات محددة لأسباب تتعلق بقانون التخطيط العمراني. فعلى سبيل المثال، يجب إخطار البلدية بوجود المرائب. ويجوز للبلدية أن تطلب إجراء عملية ترخيص.

يمكن، ضمن نطاق سريان خطة التخطيط العمراني، تنفيذ إجراءات الإعفاء بشأن تشييد منشأة أو تعديلها أو تغيير استخدامها، وذلك وفقًا للشروط التالية:

• مشروع البناء هذا ليس مشروعًا استثنائيًا
• يتوافق مشروع البناء مع الشروط المنصوص عليها في خطة التخطيط العمراني
• لا توجد حاجة إلى أي استثناءات أو إعفاءات أو انحرافات عن قوانين البناء أو التخطيط العمراني (مثل المسافة الحدودية)
• تم تأمين التوصيلات

كما يُسمح بالإعفاء من الحصول على ترخيص فيما يتعلق بالتعديلات أو تغييرات الاستخدام التي تُجرى على الطوابق العلوية لأغراض سكنية، بما في ذلك إنشاء نوافذ سقفية في المناطق الداخلية الخاضعة لقوانين التخطيط العمراني.

وعلاوة على ذلك، يسري حتى 31 ديسمبر 2030 نظام استثنائي ينص على إمكانية الإعفاء من الحصول على ترخيص لبناء المباني السكنية في المناطق الداخلية غير المخططة. والشرط في ذلك هو أن يتناسب مشروع البناء من حيث الحجم وطريقة البناء مع البيئة المحيطة، وألا تطلب هيئة الإشراف على البناء إجراء إجراءات الحصول على ترخيص.

تهدف الإجراءات المبسطة إلى تعزيز المسؤولية الذاتية لأصحاب المشاريع والجهات المشاركة في البناء، وتسريع عملية منح رخصة البناء. وتُطبق الإجراءات المبسطة في ظل الشروط التالية:

• إنه ليس مبنىً خاصاً
• لا يمكن منح إعفاء من الترخيص، كما أنه غير مرغوب فيه

في الإجراء المبسط، تقوم هيئة الإشراف على البناء بفحص النقاط التالية حصراً:

• قانون التخطيط العمراني
• الاستثناءات المطلوبة من قانون البناء

• اللوائح الأخرى الخاضعة للقانون العام، شريطة أن تحل رخصة البناء محل قرار منفصل بموجب هذه اللوائح أو أن يتم الاستغناء عنها (مثل حماية الطبيعة، وحماية الآثار)

في حالة الإنشاءات الخاصة أو بناءً على طلب صريح من الجهة الموكلة، تقوم هيئة الإشراف على البناء بالتحقق من النقاط التالية في إطار الإجراء الكامل:

• قانون التخطيط العمراني
• قانون تنظيم البناء

• اللوائح الأخرى الخاضعة للقانون العام، شريطة أن تحل رخصة البناء محل قرار منفصل بموجب هذه اللوائح أو أن يتم الاستغناء عنها (مثل حماية الطبيعة، وحماية الآثار)

اعتبارًا من 9 أكتوبر 2025، لم يعد هدم المنشآت أو إزالتها خاضعًا لشرط الحصول على ترخيص بناء. ومع ذلك، يجب الإبلاغ عن نية الهدم أو الإزالة إلى هيئة الإشراف على البناء قبل شهر على الأقل من تنفيذها. ولا يلزم الإبلاغ عن المشاريع التالية:

• المنشآت التي يمكن إنشاؤها أو تركيبها أو تثبيتها دون الحاجة إلى ترخيص بناء وفقًا للوائح السارية.
• المباني المنفصلة من الفئات 1 إلى 3
• المنشآت الأخرى التي يصل ارتفاعها إلى 10 أمتار، والتي لا تُعتبر مبانٍ

• المنشآت التابعة للقطاع العام

لا يجوز استخدام المنشآت المؤقتة التي تتجاوز حجمًا معينًا إلا إذا تم الإبلاغ عن تركيبها في الوقت المناسب إلى هيئة الإشراف على البناء مع تقديم دفتر الفحص. وتُعتبر المنشآت المؤقتة، مثل الخيام الاحتفالية، ما يُعرف بـ«المنشآت الإنشائية» التي تُعد مناسبة ومخصصة للتركيب والتفكيك بشكل متكرر. وإذا لم يكن المبنى المؤقت معفيًا من الحصول على ترخيص، فإنه يتعين الحصول على ترخيص تنفيذ. كما يجوز لهيئة الإشراف على البناء أن تشترط إجراء فحص الاستلام (فحص الخيمة) قبل السماح بتشغيل المباني المؤقتة.

تسري رخصة البناء لمدة خمس سنوات. وإذا لم يبدأ البناء خلال هذه المدة، تسقط رخصة البناء. كما تسقط رخصة البناء أيضًا في حالة توقف البناء لمدة تزيد عن سنتين. ويمكن تمديد هذه المدة بناءً على طلب.

قبل بدء البناء، يجب تحديد المساحة الأرضية للمبنى وارتفاعه. ويجب إخطار هيئة الإشراف على البناء ببدء البناء قبل أسبوع على الأقل من خلال بوابة البناء في هيسن. ويجب تقديم شهادة إثبات الامتثال للمتطلبات الفنية للبناء مع إخطار بدء البناء. بالإضافة إلى ذلك، يجب عليك أيضًا إخطار هيئة الإشراف على البناء بانتهاء أعمال الهيكل الأساسي للمبنى، وكذلك بانتهاء البناء النهائي أو بدء الاستخدام.

تندرج مراقبة البناء أيضًا ضمن مهام هيئة الإشراف على البناء. ويتوقف إجراء عمليات تفتيش حالة البناء، إن جرت، ونطاقها، على طبيعة مشروع البناء. ويمكن أن تقتصر مراقبة البناء أيضًا على التحقق من الشهادات المطلوبة.

يجب أن يتم إعداد أو التصديق على المستندات الفنية الخاصة بالهندسة الإنشائية من قبل خبير أو شخص مخول بإثبات الاستقرار الإنشائي. ولا تخضع هذه المستندات للتدقيق من قبل هيئة الإشراف على البناء. ويجب تقديم المستندات الفنية المطلوبة في موعد أقصاه قبل البدء في تنفيذ مراحل البناء المعنية.

ويقوم الخبير أو الشخص المخول بإصدار الشهادات الذي عيّنته بمراقبة مدى توافق التنفيذ الفعلي لأعمال البناء مع الشهادات الفنية الخاصة بالبناء، ويصدر ما يُعرف بشهادة المراقبة أو شهادة المطابقة. ويجب عليكم تقديم هذه الشهادات مع الإخطار بانتهاء أعمال البناء التمهيدي.

توجد لوائح مختلفة فيما يتعلق بما يُعرف بـ«المباني الخاصة» (المادة 2، الفقرة 9 من قانون البناء في ولاية هيسن). ونظرًا لأن هذه المباني تنطوي على مخاطر أكبر، يتم فيها فحص المستندات الفنية المتعلقة بالثبات والوقاية من الحرائق.

يمكنكم الاطلاع على جميع التفاصيل في المواد 68 و75 و83 و84 من قانون البناء في ولاية هيسن.

تشمل الوقاية من الحرائق التدابير التي تهدف إلى منع نشوء الحرائق وانتشارها وتأثيراتها قدر الإمكان، أو على الأقل الحد منها. ويجب في هذا الصدد مراعاة جوانب الحماية من الحرائق المتعلقة بالهياكل الإنشائية، والحماية من الحرائق المتعلقة بتقنيات المباني والمنشآت أو التشغيل، فضلاً عن الحماية التنظيمية من الحرائق. ويتم التقييم استنادًا إلى اللوائح القانونية العامة، ولا سيما قانون البناء في ولاية هيسن، بالإضافة إلى لوائح خاصة أخرى، مثل المبادئ التوجيهية الخاصة بالبناء التي أصدرتها هيئة الإشراف على البناء.

في حالة المباني الجديدة (وخاصة المباني الخاصة)، يتم فحص وتقييم متطلبات الحماية من الحرائق في إطار إجراءات الترخيص؛ وفيما يتعلق بالمباني الخاصة، يتعين استيفاء متطلبات خاصة ومواصفات محددة لهذا الغرض. أما في حالة المباني العادية، فلا يتم التدخل عادةً إلا في سياق طلبات الاستثناء.

بالإضافة إلى ذلك، يتم إجراء عمليات تفتيش دورية على المباني الخاصة القائمة، بهدف تقييم الحالة الراهنة للمبنى من الناحية الفنية المتعلقة بالوقاية من الحرائق وغيرها من الجوانب المتعلقة بالسلامة، فضلاً عن المتطلبات العامة لقانون البناء. وتُجرى هذه «الفحوصات الدورية» (WP) عادةً بالتعاون مع الدائرة المتخصصة في مكافحة المخاطر، التي تقوم بتقييم المبنى في إطار «فحص الوقاية من المخاطر» (GVS).